Les taux d'intérêt à Ajaccio

Comme partout en France, le marché immobilier à Ajaccio ralentit. La cause principale est la baisse du pouvoir d'achat des acheteurs due à la hausse rapide des taux d'intérêt en 2022, qui ont atteint environ 4 % pour des prêts sur 20 ans. En 2023, les ventes immobilières ont nettement ralenti à cause de cette augmentation des taux de crédit, passant de 1,5 % sur 25 ans à 4,5 %. Bien que les taux commencent à se stabiliser, et même à baisser dans certaines banques, les prix de l'immobilier à Ajaccio ne baissent toujours pas.

Après des années où les taux d'intérêt étaient bien inférieurs à 2 %, le marché immobilier ajaccien se retrouve actuellement paralysé, entraînant une chute significative du volume des transactions. Actuellement, emprunter sur 20 ans avec un taux avoisinant les 5 % implique de rembourser un montant total équivalant à deux fois le capital emprunté. Cette perspective est très dissuasive pour les acheteurs potentiels. Face à cette situation, les acquéreurs hésitent à contracter des prêts et à s'engager dans des mensualités élevées, d'autant plus que les salaires stagnent et n'ont pas suivi cette augmentation des taux d'intérêt.

Les primo-accédants, notamment, sont les plus affectés par cette situation. Leurs demandes de prêt sont fréquemment rejetées par des banques réticentes à prendre des risques. Ceux dont le budget se situe entre 200 000 et 250 000 euros ne parviennent plus à accéder au crédit, les contraignant à demeurer locataires ou à retourner vivre chez leurs parents en attendant une évolution favorable des conditions de prêt. Cette situation bloque non seulement l'accès à la propriété pour de nombreux ménages, mais contribue également à la stagnation du marché immobilier ajaccien.

Un autre facteur qui explique pourquoi le marché immobilier est bloqué, c'est que les prix des maisons et des appartements restent très élevés, même si obtenir un prêt est devenu plus difficile. Le problème, c'est que beaucoup de vendeurs ne veulent pas baisser le prix de leurs biens et préfèrent attendre des jours meilleurs pour vendre. Le nombre d'estimations immobilières à Ajaccio de ce fait a également béissé. De leur côté, les acheteurs préfèrent aussi attendre plutôt que d'acheter quelque chose de plus petit. Les vendeurs s'appuient sur les prix très élevés des années 2020-2022, ce qui rend difficile de leur faire comprendre qu'ils doivent baisser leurs prix. Cependant, depuis quelque temps, il est possible de les convaincre après quelques négociations. Les prix affichés restent donc presque les mêmes qu'il y a six mois. Mais en réalité, on peut voir une baisse entre 5 et 10 %, selon la valeur des biens. Par exemple, un bien estimé entre 150 000 et 200 000 euros pourrait voir une baisse de 5 000 euros, et pour les biens plus chers, la baisse peut atteindre 10 %.

En résumé, même si les prix affichés semblent stables, il y a des baisses qui se font sentir après quelques discussions, surtout sur les biens plus chers. Les agents immobiliers et les notaires s'inquiètent un peu pour l'avenir du marché, mais il est important de rester positif. Avant 2024, les prix à Ajaccio étaient très élevés, mais maintenant les taux d'intérêt se stabilisent. Ils vont probablement baisser dans les deux à trois ans, ce qui permettra aux acheteurs de renégocier leurs prêts.

Taux de crédit et pouvoir d’achat

En décembre 2022, pour un emprunt de 300 000 euros avec un taux de 2,50%, le coût du crédit était de 81 000 euros. Un an plus tard, avec un taux de 4,30%, ce coût atteint près de 150 000 euros. Les mensualités ont également augmenté. Pour un emprunt de 300 000 euros, elles sont passées de 1 575 euros à 1 875 euros en un an. Avec un taux d'endettement de 33% des revenus, les revenus nécessaires pour acheter un bien à Ajaccio ont aussi augmenté. En décembre 2022, il fallait un revenu net mensuel de 4 800 euros pour emprunter 300 000 euros. Un an plus tard, ce montant a grimpé à 5 550 euros, soit 750 euros de plus. Comparé à janvier 2022, où il fallait 4 275 euros de revenus pour emprunter 300 000 euros, il faut désormais 1 320 euros de plus en octobre 2023. Pour compenser la hausse des taux entre 2022 et 2023, il faut gagner 30% de plus.

Que fait l’état en 2024 ?

À cause de la baisse des ventes de maisons et d'appartements, le gouvernement a pris des mesures pour aider le marché. Par exemple, la durée maximale des prêts passe de 25 à 27 ans, mais seulement pour l'achat de maisons anciennes nécessitant beaucoup de travaux. Ces travaux doivent représenter 10% du prêt total au lieu de 25%. En allongeant le prêt de deux ans, le taux d'endettement diminue, ce qui permet à certains dossiers de rester sous la limite de 35%. De plus, les banques auront plus de flexibilité et pourront faire des exceptions pour 20% de leurs dossiers.

Malgré ces mesures, le marché immobilier à Ajaccio reste encore en difficulté. Peut-être que cela aidera certains dossiers à être acceptés, surtout avec la possibilité de réétudier les dossiers refusés. Cependant, ce qui pourrait vraiment aider, c’est de considérer l'argent qu'il reste pour vivre plutôt que le taux d'endettement. Il y a aussi d'autres mesures intéressantes, comme les mensualités progressives pour les nouveaux acheteurs, qui s'adaptent à l'évolution de leurs salaires. Même si les taux d'intérêt se stabilisent ou baissent et que quelques banques reviennent sur le marché des prêts, ainsi qu'une légère baisse des prix dans certains endroits, le marché immobilier sur l'île devrait rester assez stable en 2024, après une année 2023 très difficile.